08 junio 2021
La pandemia trajo desafíos, nuevas tendencias y
oportunidades vinculadas a la construcción y
al resguardo de
ahorros, más allá de la modalidad tradicional. Pero toda inversión en
el mercado
inmobiliario tiene variables a
contemplar para saber si se está tomando la decisión correcta, más que nada
ante tanta incertidumbre económica como la que
está atravesando actualmente el país.
Generalmente, invertir en una vivienda a estrenar tiene ventajas claras, pero cuando se trata de un proyecto en pozo, surgen algunos interrogantes.
Si se tiene la posibilidad de invertir en un
departamento, ¿conviene más en uno desde el pozo o en una vivienda ya pronta para habitar?
A continuación, algunas
características de las dos modalidades:
Sin demoras: Un
inmueble listo para ser habitado sin esperas significa un hogar con ocupación
inmediata, y esto es una gran ventaja para aquellos que están buscando una casa
o departamento para vivir lo antes posible.
Vista
previa: Las propiedades a estrenar tienen, además,
el beneficio de que se puede visitar antes
de la compra. Es posible comprobar personalmente cómo incide la luz exterior,
cómo son los espacios y habitaciones, cómo influye la orientación y qué
materiales de construcción se utilizaron. Esta mirada de primera mano
siempre da más seguridad a la hora de elegir
una vivienda.
Costo: En general, al comprar un departamento a estrenar se debe
contar con todo el dinero del valor del inmueble en el momento de la operación,
más los gastos para
escriturar. Los valores suelen ser más altos, por lo
que el tema del costo no es exactamente una ventaja.
Primero, se debe entender lo que es un
proyecto "en pozo". Es una pre-venta de un inmueble que
sale al mercado una
vez que están los planos aprobados.
Entonces, invertir en pozo consiste en
comprar un departamento antes de que esté 100% concluido. Es
decir, aún se encuentra en proceso de "pozo", de ahí su nombre, que
responde a una descripción gráfica de lo que es un proyecto cuando comienzan
las obras de construcción.
Cuando el
objetivo es invertir a
largo plazo, la alternativa más beneficiosa es optar
por los proyectos en pozo. Estas son algunas ventajas:
Ahorro: Comprar en pozo representa un ahorro de
entre el 10% y 20% respecto al precio final de venta de una unidad a estrenar.
Rentabilidad: Al
finalizar la obra, se tendrá en las manos un departamento nuevo a estrenar
en una zona en crecimiento, donde el valor crecerá por comprar en pozo y
además por el desarrollo del lugar.
Beneficio a largo plazo: A
futuro puede convertirse en un ingreso fijo al colocarlo en alquiler.
Cuotas sin
interés: La inversión en pozo requiere de un
primer desembolso de un porcentaje del costo del inmueble. Sin embargo, el
resto del pago se puede completar mediante cuotas sin interés.
Aquellas personas que deseen invertir
y ser dueñas de una vivienda pueden optar por inmobiliarias, desarrolladores o constructoras que
ofrezcan obras y unidades en pozo en distintas zonas de interés del país.
Estas son algunas recomendaciones antes
de decidirse por hacer la operación:
·
Conocer algún proyecto o
los edificios que se realizaron en años anteriores, principalmente para tener seguridad de
donde se va a poner el dinero y cuál es el respaldo que
tiene, además de tener referencias sobre el estilo y el diseño.
·
Pedir todos los datos
de la constructora e indagar si cumplió con el plazo
prometido, la calidad constructiva y que tenga un servicio de postventa.
·
Tener en cuenta la zona del proyecto, si cuenta con acceso a
transporte público y servicios, escuelas, hospitales, centros comerciales
cerca. Esto, sin dudas, aumentará el valor de la inversión a futuro.
"En el contexto actual,
los desarrollos de inmuebles y de inversión en pozo se han ralentizado y
tomado un ritmo más pausado en función de lo que va sucediendo en
materia económica y de restricciones", indicó el director de Reporte
Inmobiliario, José Rozados, a Clarín.
En ese sentido, hay que reconocer que el mercado
a estrenar' ha demostrado que está
funcionando y regulando bien", destacó.
Rozados sostuvo que "hoy existe mucha
prudencia, tanto por parte de inversores, como de los
desarrolladores que están midiendo la inversión, con respecto a las ventas, a
cuál es el momento adecuado para lanzar nuevos desarrollos y cómo llegar a
concluirlas con éxito".
Con respecto a los precios,
detalló que lo que "se está viendo en términos generales es que hay un ajuste
mínimo en el precio de venta de los departamentos que
se venden desde el pozo, y
menor aún en los inmuebles a
estrenar. No obstante, no hay una tendencia clara, como
sí está sucediendo con el precio en baja de los usados".
"El valor promedio de caída
interanual está en el orden del 11% en lo que son los emprendimientos que están
en obra", amplió.
"La realidad es que hoy es un
mercado que se está manejando de una manera muy prudente. Pero no se ven por
ahora, a pesar de que durante casi todo el año pasado no se pudo trabajar en
obras, gran cantidad de construcciones paralizadas. Por el contrario, son muy
pocas. Y esto tiene que ver con el manejo racional de los desarrolladores que
están detrás de estos emprendimientos".
31 mayo 2021
LA CRIPTOMONEDA LLEGA AL REAL ESTATE- FUTURO NEGOCIO INMOBILIARIO CON LA CRIPTOMONEDA:
En los últimos meses se ha
instalado con fuerza la idea que el Real Estate pasa a operar con criptomonedas . En realidad, simplemente comienzan
tímidamente realizar operaciones –tradicionales en su cierre– en las que al
momento de acordar la forma de pago, se lo hace con criptomonedas, dentro de
las que se elige al Bitcoin casi con exclusividad.
Al respecto cabe realizar las
siguientes consideraciones:
·
Resulta
totalmente válida la opción de pagar en especies, en este caso, el bitcoin que
como bien inmaterial no resulta encuadrado como moneda. Y dado el
principio consensualista inherente a todo contrato, si las partes acuerdan dar
por satisfecha la contraprestación en esta especie, nada que objetar siendo
sólo cuestión del escribano actuante la validación en el acto del traspaso de
la cripto entre las wallets.
·
Tanto
el comprador como el vendedor entran y salen de la escribanía sin dinero
“robable”. Un millón de dólares o la cifra que fuera, son bits que pasan
de wallet a wallet, de phone celular a otro. Sólo eso, y con el escribano
validando el impacto en ambas puntas.
·
Se
habla del Bitcoin como el rey de las criptomonedas para ser usado en la compra
y venta de inmuebles, pero su volatilidad puede generar situaciones tensas o
cambios repentinos en la cantidad de dólares implícitos en la operación, riesgo
este que a ese momento queda más del lado del vendedor, salvo que el vendedor
tenga el perfil de “holder” y como tal lo atesore.
·
Lo
anterior no sucede usualmente, ya que la venta está calzada con otra operación
o se la realiza para disponer del capital para otros destinos. En estos
casos ya efectos de tener más certezas del monto que en definitiva resulta de
la operación, podría solucionarse si en lugar de Bitcoin se eligiese una de las
denominadas "Stable Coin" como la referida USDT, o USDC (el
criptodólar vinculado a la exchange Coinbase que recientemente comenzó a
cotizar en el Nasdaq), el DAI (interesante Stable Coin con el dólar ya que es
un indexado o representación de otras Stable Coins que lo sustentan, emitido
por Maker DAO), y varios otros casos aunque con menor volumen que las
referidas.
·
Por
último, luego de monetizar la compra y venta en una moneda estable (1 a 1 con
el dólar) se puede planificar mejor qué porción del precio termina en Bitcoin,
y cuales en pesos o dólares billetes. Esto dado que al estar navegando
aguas "cripto", pasar luego a cualquier otra criptomoneda, resulta sencillo
y sin necesidad de terceros.
COMO SERIA LA CAPTACIÓN DE PEQUEÑOS INVERSORES EN ESTA MONEDA:
EL BITCOIN COMO CUALQUIER OTRA CRIPTO SE PUEDEN COMPRAR Y VENDER DE FORMA OFICIAL
O FORMAL ( A TRAVÉS DE UN BANCO) O INFORMAL ( POR INTERMEDIARIOS QUE SON ACTORES
PARTICULARES- COBRAN UN %)
AL MOMENTO DE LA ESCRITURA O BOLETO HAY 2 OPCIONES:
1)
EL VENDEDOR ACEPTA EL PAGO CON CRIPTOMONEDA: SE VERIFICA EL VALOR DE CAMBIO
AL MOMENTO DE LA FIRMA- TEXTO DE LA ESCRITURA FIGURA “PERMUTA”
2)
EL COMPRADOR LO PASA A DÓLARES PARA REALIZAR LA OPERACIÓN ( TENDRA QUE
PAGAR EL 15% DE GANANCIAS) Y EL VENDEDOR COBRA EN DÓLARES.
LA PREGUNTA ABIERTA SEGÚN EL SR. MARCELO PONCE SERÍA: "QUE HACER
PARA CONVENCER A LOS QUE HICIERON LA DIFERENCIA CON LA CRIPTOMONEDA, PARA TOMAR
LA OPCIÓN DE INVERTIR EN LADRILLOS…"
NOTAS:
EN ARGENTINA 1.800.000 USUARIOS ACTIVOS QUE HAN REALIZADO OPERACIONES,
SEGÚN LAS ESTADÍSTICAS DE LAS APLICACIONES USADAS ( SON SUJETOS OBLIGADOS) EN U$ 200 % 200 MILLONES DE U$S SERIA EL
PROMEDIO, PARA TRANSACCIÓN- HOLDING O AHORRO
BITCOIN BTC ( ES UN ACTIVO ALZISTA- POR 2 AÑOS VA A SER LA MAS FUERTE) CIRCULANTE 18.000 MILLONES EN LAS 24HS LO
BLANQUEADO
TIENE MUCHA VOLATIBILITAD DE U$ 60.000 A OTRA SEMANA BAJO U$ 38.000
UN ACTIVO QUE DA MUCHA GANANCIA TIENE MUCHA VOLATIBILIDAD
ETERIUM: 2DA MONENA ESTABA U$ 600- HOY U$ 2700- DIC U$ 9.000.- NIVEL DE
ALZA
El término wallet hace referencia a una cartera, billetera o
monedero virtual en el que podemos gestionar nuestros activos criptográficos.
Es un software o hardware diseñado exclusivamente para almacenar y gestionar
las claves públicas y claves privadas de nuestras criptomonedas.
FUENTE: a) RADIO CONEXIÓN ABIERTA – PROGRAMA JORNADAS INMOBILIARIAS DEL SR. MARCELO
PONCE; b) MERCADO LIBRE DR. LEO ELDUAYEN; c) ÁMBITO FINANCIERO- COLUMNA DE NÉSTOR KREIMER- CONSEJERO DELEGADO DE CRIPTOKUÁNTICA
20 mayo 2021
Como Dueño de una propiedad que me conviene mas al momento de Alquilar: tomar una Garantía Propietaria o un seguro de Caución?
- Por supuesto un Seguro de caución y ya te explicamos porque...
1. El seguro de caución comienza a pagar apenas se hace efectivo el siniestro. La garantía propietaria requiere intimar judicialmente a los garantes y se puede cobrar recién al año.
2. El seguro de caución no tiene gastos de tiempo y dinero en abogados para enviar cartas documento y mediaciones. Reclamarle a un garante implica ida y vuelta de cartas documentos, que genera incertidumbre y gastos de dinero que agotan al propietario.
3. En caso de un siniestro la compañía de seguros gestiona con el inquilino para que abandone la propiedad y libera al propietario de esa gestión.
4. Si la garantía propietaria no es de la Ciudad de Buenos Aires, puede implicar que el reclamo se lleve a otra localidad, generando dificultades para el propietario.
5. La garantía propietaria puede venderse, ponerse a bien de familia o entrar en una situación que impida su embargo. Perdiendo utilidad para el propietario, por lo que hay que intimar al Locatario que en un lapso corto de tiempo presente otra Garantía en su reemplazo, para lo cual hay que solicitar nuevamente todos los informes respectivos, implicando un costo adicional no previsto.
6. Otra de las ventajas es una mayor oferta de inquilinos, sin la limitación de que deba ser alguien con garantía propietaria de familiar directo.
7. El futuro inquilino debe presentar la documentación respaldatoria y es evaluado exhaustivamente por la Cía. de Seguros contratada. Cuando se incurre a la garantía propietaria, aunque los informes respectivos de dominio e inhibición en el momento sean correctos, a futuro podrían cambiar su situación - ya explicado en el item 5-
8. La póliza de seguro de caución de alquiler es un documento legal emitido por un compañía de seguros con el aval de la Superintendencia de seguros de la Nación, con controles e inspecciones constantes, bajo la órbita del Ministerio de Hacienda. En ese sentido las fianzas privadas o las garantías propietarias no aseguran el respaldo para responder ante un siniestro.
Fuente consultada: Portal ARGENPROP e INFOBAE- Noticias en general- sin columnista asignado. Creación y modificación de contenido por Varela Inmobiliaria.
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18 mayo 2021 … por qué creció un 300 % la donación de propiedades en medio de la pandemia..
El contexto se da luego de una reforma legislativa que quitó la “observabilidad” de los
títulos de propiedad, lo que dificultaba la venta de un bien donado y el
otorgamiento de créditos
Entre 2015 y 2020, la posibilidad de donar un inmueble, una
práctica habitual de padres a hijos, se vio muy limitada por las modificaciones
que se realizaron en el régimen regulado por el Código Civil y Comercial. Los
inmuebles donados quedaban entonces en una situación jurídica “observable”
durante diez años (podían ser reclamados por otros herederos en el marco de una
sucesión, por ejemplo) y perdían su valor comercial o dejaban de ser aptos para
ser tomados como garantía bancaria.
Sin embargo, una reforma legislativa
aprobada a finales del año pasado (*) , modificó
esa situación y los inmuebles donados ya no tienen trabas para venderse o usarse
como garantías bancarias. Este cambio ya se refleja en el mercado: según los
datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires las
donaciones tuvieron un crecimiento de más del 300% en el primer trimestre de
2021 en comparación con el mismo período del año anterior.
En el caso de la ciudad de Buenos Aires, en los registros
totales, hasta 2015 había entre 7.000 y 8.000 donaciones pero desde 2016 a 2020
se redujeron a 3.000 por año. “Después de la sanción del Código en 2015, las
donaciones se redujeron a la mitad porque la gente temía que ese inmueble sería
objeto de conflicto en el futuro. Además, los bancos también dejaron de aceptar
a un bien donado como opción para una compra a través de crédito hipotecario”,
señaló Carlos Allende, presidente
del Colegio de Escribanos porteño.
Más allá de los cambios en la legislación, los escribanos
coinciden en que la pandemia también influye en el resurgimiento de las
donaciones de inmuebles, con más personas que piensan en el futuro de sus
hijos y en dejar su patrimonio en orden. “Se juntaron varias cosas. Por un
lado, una situación frente a la pandemia donde empezaron a fluir más
testamentos, actos de última voluntad, porque la gente más grande vio que había
un riesgo para su vida y quiso organizar el patrimonio familiar. Y por otro
lado, los cambios legislativos que volvieron a hacer las donaciones seguras”,
afirmó Ricardo Blanco Lara,
prosecretario del Colegio de Escribanos.
Con todo, Blanco Lara señaló que los números de abril también
van en crecimiento y que durante las últimas semanas se siguen incrementando
las consultas para realizar donaciones. Sin embargo, el especialista advirtió
que no se trata de elegir entre los procesos de donación (que se hace en vida)
y sucesión (después del fallecimiento). “No
son incompatibles. Depende de la visión de cada persona de cómo administrar su
patrimonio”, aseguró.
Con respecto a las donaciones realizadas entre 2015 y 2020 —las
consideradas como jurídicamente “observables”—, el escribano indicó que no
tendrían inconvenientes en el caso de que se haya realizado a favor de los
hijos y que el donante esté vivo, de acuerdo al consenso de la Academia
Nacional del Notariado.
(*) Reforma: Ley 27.587 modificó tres artículos del Código Civil “las
donaciones de bienes inmuebles de padres a hijos o a terceros ya no podrán ser
jurídicamente observables y no
tendrán trabas para venderse o usarse como garantías bancarias.” A) Con la modificación, los
herederos forzosos seguirán protegidos, solo que ahora si existe una donación
que afecte sus derechos, a la muerte del donante pueden usarse otros mecanismos.
Los otros herederos podrán compensar con valores al heredero afectado, mediante
la “acción de colación” en lugar de la “acción de reducción” que impactaba
directamente sobre el inmueble donado, aun cuando hubiera sido vendido. También
se protegen los derechos de los terceros que hubieren adquirido bienes que
habían sido donados, si son de buena fe y a título oneroso. B) Otro
beneficio es que realizar una
donación en vida resulta menos costoso que las sucesiones. C) Dentro
de la planificación tributaria, una persona puede donar sus bienes, para que
tengan menos pesos en lo que debe pagar de impuestos, como es el caso de Bienes
Personales.
Fuente: INFOBAE 18/05/2021 Columnista Ximena Casas